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2018年资产配置新主流:欧洲房产投资,四大难以拒绝的理由!

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中国人爱买房的习惯世人皆知,中国富裕家庭的大部分资产也都蕴藏在房产之中。但分析普遍认为,尽管近来一线城市房价回暖,从长期来看,中国房产市场超的时代已经过去,而财富在房产的上过多累积也将带者来更多潜在的风险。那么,是不是说中国人就应该就此抛弃房地产呢?


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当然不是。房地产作为一大品类,几乎是任何资产配置方式里不可缺少的一部分,而资产配置的核心价值就在于风险控制,所以,房地产的关键并不在于选择“投”还是“不投”,而是该如何在这一大类资产里进行更细分的配置。


说起欧洲房产市场,中国个人者可能并不熟悉。相对美国、加拿大、澳洲这类华人移民历史较为悠久的国家和地区,对东方相对闭塞的欧洲到今天仍然保留了一丝神秘之感。不过,在专业机构眼里,欧洲的房产市场在今天有着十分得天独厚的价值优势,如果能加以适当发掘,将是者全球资产配置中的一匹黑马。


选择欧洲房产的主要原因

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1.低估值

在经历了全球金融危机和欧债危机之后,欧洲各大城市的住宅、商业地产都遭受到了巨大打击。而因为欧洲经济复苏速度相对美国更加缓慢和一波三折,所以此时欧洲地产市场价格的水平“相当于4、5年前的美国”。


这一点可以通过房地产的Rent-to-PriceRatio(租售比)上得到体现:在欧洲主要城市,商业地产的租售比可以达到6%以上,而在中国一线城市,这一数字可能只有欧洲的一半。相对售价越高,就越能为项目提供健康的现金流,也给项目出售时的估值提供了有力支持。


行业人士也表示,很多欧洲地产项目的价格都处于历史低点,如果能够通过翻修进行升值,将可以在非常短(甚至在1年左右)的时间内就为者带来良好的分红。


2.优秀的增值机会

去过欧洲旅行的人很多可能大都会有这种感觉:公共设施偏于老旧,不少地产年久失修、出租率低。所以,刚才说欧洲地产的低估值水平也是来之有理。


但在整个欧洲大陆,仍然有不少值得发掘的地产增值机会,特别是在经济增速仍然较快的伦敦、巴黎、柏林、慕尼黑等城市,基础设施改造升级的将对周边的地产价格产生非常积的影响。


比如,伦敦正在修建的Crossrail地铁项目,力图将伦敦市、周边若干郡县和希思罗国际机场连接起来,而该工程一旦在两三年后完工,保守估计周边地产价值将上18-20%。


另一种增值机会就是选择基本面良好,但设施、装修非常老旧的地产项目进行buy-fix-sell(买-修-卖的策略)的运作。通过翻修、装潢、营销之后,一个出租率仅为一半的办公楼可以在不到2年时间内成为市场抢手货,出租率达到。


3.配置欧元资产

货币的升值与贬值是一个非常复杂的问题,连资深的经济学家也很难准确预测。因此,多种货币资产进行风险分散也是资产配置中非常重要的一环。


虽然欧洲央行的宽松政策仍然会是欧元升值的重要阻力,但欧洲经济增长的逐渐复苏将带动外来的流入,同时也将给欧元价格以向上的支撑。


另外,欧元、美元、人民币汇率之间往往形成互相牵制的三角关系,因此,对这三种货币计价资产的配置将能很好地对冲汇率风险。

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